Налоги и оформление квартиры
Налоги при покупке квартиры в Паттайе: что платит покупатель
Опубликовано
Цена квартиры и сумма, которую нужно подготовить к оформлению, могут отличаться. Но прибавлять к цене все тайские налоги тоже неправильно: часть из них относится к доходу продавца.
Разберём покупку квартиры в кондоминиуме на имя иностранца: какие платежи возникают при регистрации, откуда берутся цифры и что действительно входит в бюджет покупателя. Нормы проверены 10 октября 2026 года.
Какие налоги и сборы возникают при покупке квартиры
При оформлении встречаются четыре названия: transfer fee, withholding tax, specific business tax и stamp duty. Они рассчитываются по разным правилам. Для покупателя важны не только ставки, но и распределение расходов.
Налоги и регистрационный сбор при передаче квартиры
| Платёж | Ставка и база в обычной продаже | Плательщик и распределение | Что важно покупателю |
|---|---|---|---|
| Transfer fee — сбор за передачу права | 2% официальной оценочной стоимости | Расходы оформления распределяются между сторонами | Уточнить свою долю сбора, а не считать 2% цены квартиры |
| Withholding tax — удерживаемый налог с дохода | Компания: 1% большей из цены и оценки. Физлицо: специальная формула от оценки | Налог продавца; покупатель удерживает и перечисляет его при регистрации | Удержание не означает автоматическую доплату сверх цены |
| Specific business tax, SBT | 3,3% с местной надбавкой; обычно от большей из цены и оценки | Продавец, если продажа облагается SBT | Зависит от продавца и обстоятельств продажи |
| Stamp duty — гербовый сбор | Обычно около 0,5% большей из цены и оценки: 1 бат на каждые 200 бат или остаток | Продавец как получатель оплаты, выдающий расписку | Если за эту продажу платят SBT, гербового сбора по ней нет |
На телефоне таблицу можно прокрутить вправо.
Налоги и сбор за передачу права перечисляют при регистрации в земельном управлении — Land Office. Первый взнос за строящуюся квартиру не означает одновременную уплату этих сумм. Сам процесс описан в статье «Как купить квартиру в Паттайе».
Сбор за оформление квартиры: почему 2% не всегда ваши расходы
Transfer fee считают от официальной оценки квартиры на дату оформления. Это отдельная величина: она может отличаться от цены в договоре. Например, при оценке 4 млн бат полный сбор составит 80 000 бат, даже если квартиру покупают за 5 млн.
По общему правилу расходы оформления делят поровну. Для продажи новой квартиры застройщиком закон требует утверждённую форму договора: отступления, не выгодные покупателю, недействительны. Поэтому нельзя считать любую строку «за счёт покупателя» допустимой только потому, что она есть в договоре. Более выгодное условие, например оплату всего сбора застройщиком, стоит закрепить письменно.
На вторичном рынке распределение расходов тоже стоит читать в самом договоре. Фраза «все расходы оплачивает покупатель» требует разбора: какие именно суммы туда включены и допустимо ли такое условие для этой сделки. Если покупатель оплачивает за продавца его обязательства, это может увеличить налоговую базу. Просто перенести готовые цифры из одной колонки в другую недостаточно.
Налог продавца: чем отличается компания от частного владельца
Компания. При обычной продаже удерживают 1% большей из договорной цены и официальной оценки. Это налог с дохода продавца. Покупатель отвечает за удержание и перечисление при регистрации, но сам по себе этот порядок не прибавляет ещё 1% к стоимости квартиры.
Физлицо. Единой ставки 1% нет. Расчёт начинается с официальной оценки, учитывает, как продавец получил квартиру и сколько календарных лет владел ею, затем применяется специальная формула с прогрессивной шкалой. В расчёте учитывают не более десяти лет. По одной цене из объявления точную сумму не определить.
При сравнении новостройки и вторички в Паттайе по каждой квартире стоит получить отдельный расчёт оформления. Одинаковая цена ещё не означает одинаковые платежи при передаче.
SBT 3,3% и stamp duty: когда платят один из них
SBT составляет 3% плюс местную надбавку в размере 10% от этого налога: вместе 3,3%. Обычно база — большая из цены продажи и официальной оценки, до вычета расходов продавца. Это не налог только с прибыли от перепродажи.
Для обычного частного владельца имеет значение продажа в пределах пяти лет. Есть исключения, в том числе для полученной по наследству недвижимости и основного жилья при выполнении условий домовой регистрации. Одного утверждения «я здесь жил год» недостаточно. А для застройщика или компании истечение пяти лет само по себе не освобождает продажу от SBT.
Пять лет для SBT считают от даты приобретения до даты передачи. Это отличается от календарных лет в расчёте удерживаемого налога физлица.
Если обычная продажа не облагается SBT, вместо него обычно возникает stamp duty: 1 бат на каждые 200 бат базы или остаток, то есть примерно 0,5%. При уплате SBT гербовый сбор за эту продажу не нужен.
Доступна ли иностранцу льгота 0,01% на оформление
На 10 октября 2026 года действует снижение регистрационного сбора до 0,01% для определённых покупок тайскими гражданами — до 30 июня 2027 года. И цена продажи квартиры, и официальная оценка должны быть не выше 7 млн бат. Здесь не перечислены все условия льготы: для иностранного покупателя ключевое ограничение — гражданство.
Покупатель-физлицо с иностранным гражданством под эту льготу не подпадает. Квартира дешевле 7 млн бат сама по себе права на неё не даёт. При оформлении на иностранца нельзя использовать рекламный расчёт для тайского покупателя. О форме владения подробнее в статье «Иностранная квота в Паттайе».
Пример: квартира за 5 млн бат и расходы покупателя
Возьмём условную покупку у застройщика-компании. Цена — 5 000 000 бат, официальная оценка — 4 000 000 бат. Покупатель — иностранное физлицо. Продавец несёт собственные налоги; покупатель не оплачивает его обязательства. Ипотеки, специальных льгот и дополнительного вознаграждения нет.
Сравним равное разделение регистрационного сбора с условием, при котором застройщик оплачивает его полностью. Это учебный пример двух вариантов договора, не предложение конкретного проекта.
Условный расчёт: цена и доля сбора покупателя
| Строка расчёта | Сумма по сделке | Покупатель при разделе сбора 50/50 | Покупатель, если весь сбор за застройщиком |
|---|---|---|---|
| Цена квартиры | 5 000 000 бат | 5 000 000 бат | 5 000 000 бат |
| Transfer fee: 4 млн × 2% | 80 000 бат | 40 000 бат | 0 бат |
| WHT продавца: 5 млн × 1% | 50 000 бат | Не доплата сверх цены | Не доплата сверх цены |
| SBT продавца: 5 млн × 3,3% | 165 000 бат | За счёт продавца | За счёт продавца |
| Stamp duty в этом примере | 0 бат — применяется SBT | 0 бат | 0 бат |
| Цена и доля сбора покупателя | — | 5 040 000 бат | 5 000 000 бат |
На телефоне таблицу можно прокрутить вправо.
Удержанные 50 000 бат WHT идут в бюджет из оплаты продавцу. Например, из цены 5 млн ему перечисляют 4,95 млн, а 50 000 — в счёт удержанного налога. Это та же цена, а не цена плюс ещё 50 000.
Таблица не включает платежи проекта и банковские расходы. Если меняются оценка, продавец или распределение расходов, нужен новый расчёт. Сумма WHT частного владельца не будет автоматически равна 50 000 бат.
Какие расходы при передаче квартиры не являются налогами
Застройщик может отдельно указать аванс за обслуживание общих зон (common fee), взнос в резервный фонд (sinking fund) и подключения. Их размер и порядок оплаты зависят от договора и действующих тарифов. Комиссия банка, обмен валюты и юридическое сопровождение также считаются отдельно.
Удобнее видеть цену, регистрационные платежи и эти расходы в разных строках. Если покупка идёт в рассрочку, важно учесть их рядом с финальным взносом. Общий бюджет, комплектация и первый год разобраны в статье «Полная стоимость квартиры в Паттайе».
Частые вопросы о налогах при покупке квартиры
Нужно ли иностранцу прибавить все налоги к цене квартиры?
Нет. Налог с дохода и SBT относятся к продавцу; удержание налога покупателем не означает доплату сверх цены. Свою долю регистрационного сбора и другие расходы нужно уточнить в договоре и построчной разбивке.
Сбор 2% считают от цены в объявлении?
Нет. Обычный transfer fee считают от официальной оценочной стоимости на дату передачи права. Ваша доля полного сбора зависит от применимого договора.
Почему в расчёте нет stamp duty 0,5%?
Если за эту продажу платят SBT, гербовый сбор по ней не взимается. Эти две строки не прибавляют друг к другу автоматически.
Когда нужно оплачивать налоги и регистрационный сбор?
Налоги и регистрационный сбор перечисляют при передаче права в Land Office. При покупке новостройки этот момент обычно связан с завершением сделки, а не с первым взносом. Отдельные платежи проекта могут иметь свой график по договору.
Как узнать свою сумму при оформлении квартиры
Для точной суммы нужны выбранная квартира, официальная оценка, данные о продавце и условия договора.
Материал редакции сайта Кристины Щаповой об обычной покупке квартиры в кондоминиуме. Нормы проверены 10.10.2026; индивидуальный расчёт и действующие условия уточняют на дату оформления. Ежегодные налоги владельца, земля и виллы здесь не рассматриваются.