Покупка для аренды и дальнейшей продажи
The Secret Garden: стоит ли доплачивать за вторую спальню?
Сегодня хочу разобрать квартиру с двумя спальнями в The Secret Garden на Вонгамате. Возьмём планировку 74 м². Для семейных приездов мне нравится сочетание отдельных комнат и общей гостиной. А если покупать только ради аренды, я бы внимательнее посмотрела, оправдает ли вторая спальня доплату.
Короткие обзоры проектов и мои заметки о недвижимости в Паттайе можно почитать в моём Telegram-канале.
Как устроена квартира с двумя спальнями?
Спальни находятся по разные стороны от гостиной. Для семьи это удобно: ребёнок может лечь в своей комнате, а взрослые — остаться в гостиной. Или одну из спален можно отдать родителям, если приезжаете вместе. За ужином и вечером у телевизора все собираются в общей комнате.
Планировка 74 м²: две спальни и общая гостиная
Увеличить планировкуКухня со стойкой на два места, стол и диван находятся в общей части квартиры. Мне нравится, что тот, кто готовит, не остаётся в отдельном помещении: можно разговаривать с семьёй и проводить время вместе.
Но две спальни здесь не совсем равноценны. У нижней на плане есть свой санузел и выход на длинный балкон. Второй санузел открывается из общей части квартиры. Остальным жильцам придётся проходить на балкон через спальню.
Для семьи я вижу удобное распределение: родители занимают комнату с балконом, ребёнок — вторую. А вот для отдыха двумя парами я бы обсудила, кому достанется какая комната. Две спальни ещё не означают одинаковое удобство для всех.
| Для кого | Что здесь удобно | Мой комментарий |
|---|---|---|
| Семья с ребёнком или родителями | Отдельные спальни и общая гостиная | Доплата имеет смысл, если второй комнатой регулярно пользуются |
| Две пары | Можно жить вместе и расходиться по спальням | Комнаты различаются доступом к санузлам и балкону |
| Покупка только под аренду | Вторая комната для жильцов, которым она нужна | Сопоставлю доплату с возможным доходом после расходов |
На телефоне таблицу можно прокрутить вправо.
Актуальные предложения можно посмотреть на странице The Secret Garden.
Стоит ли доплачивать за вторую спальню ради аренды?
Для аренды я бы начала с вопроса, кто будет здесь жить. Семье с ребёнком отдельная спальня даёт понятное удобство. Одному человеку или паре такая площадь может быть не нужна. Сам по себе метраж ещё не делает квартиру более удачной инвестицией.
Дальше мне важна разница между двумя вариантами: насколько дороже обойдутся покупка и обстановка квартиры с двумя спальнями и сколько дополнительного дохода она может принести. Сравниваю деньги, которые останутся после управления, содержания, ремонта и применимых налогов. Учитываю и время без арендатора.
Если доплата велика, даже повышенная арендная плата может не сделать покупку выгоднее в пересчёте на вложенную сумму. Поэтому под аренду я бы выбирала после расчёта по конкретным предложениям и условиям сдачи. Подробнее о затратах сверх цены квартиры — в разборе полной стоимости покупки.
Что я учитываю, если квартиру потом нужно продать?
При выборе я бы подумала и о следующем владельце. Семье могут понравиться две отдельные спальни и общая гостиная. Покупатель, которому нужны равноценные комнаты для двух пар, посмотрит на эту планировку иначе.
Важны также этаж, вид, состояние квартиры и цена похожих предложений в доме и районе. Удобная планировка не означает, что квартиру обязательно удастся продать дороже или быстрее. Для сравнения вариантов пригодится статья о стоимости и комплектации квартир.
В расчёте объединяю доход от аренды за весь срок владения и деньги после продажи — за вычетом комиссии, применимых налогов и других расходов на выход. Затем вычитаю все вложения, не считая одни и те же расходы дважды. Учитываю и ожидание готовности квартиры, когда аренда ещё не приносит денег. Рост цены в прайсе сам по себе не показывает, сколько заработает владелец.
Если пока выбираете сам комплекс, начните со сравнения Secret Garden, Celine и Love It на Вонгамате. Здесь я разбираю уже квартиру внутри The Secret Garden.
А если приезжать самим и сдавать в остальное время?
Тогда у второй спальни есть ценность и для вас самих. Если регулярно отдыхаете с детьми или родителями, я бы учитывала этот комфорт, даже когда компактная квартира выглядит интереснее только по арендному расчёту.
Дни собственных приездов сразу исключаю из времени, когда квартиру можно сдавать. Особенно если хочется отдыхать в популярные даты. Пользу своего отпуска не прибавляю к арендному доходу: это отдельная причина выбрать квартиру для семьи.
Частые вопросы о The Secret Garden
Кому подойдёт квартира 74 м² в The Secret Garden?
Я бы рассмотрела её для семьи с ребёнком или родителями: есть отдельные спальни и общая гостиная. Для покупки только под аренду сначала сопоставлю доплату с возможным доходом после расходов.
У каждой спальни свой санузел и балкон?
Нет. Один санузел имеет вход из общей части квартиры, второй — из нижней спальни. Балкон один, попасть на него можно через нижнюю спальню. Для двух пар я бы обсудила такое распределение комнат.
Две спальни выгоднее сдавать, чем одну?
Не обязательно. Я сравню доплату при покупке и обустройстве с дополнительным доходом после расходов. В расчёт войдут условия сдачи и доступный для аренды период.
Как оценить результат дальнейшей продажи?
Я сопоставляю все вложения с доходом от аренды и суммой после продажи за весь срок владения, без повторного учёта расходов. Повышение цены в прайсе ещё не означает такую же прибыль владельца.
Когда я бы выбрала две спальни?
Для регулярных семейных приездов эта планировка мне нравится: есть отдельные комнаты и место, где проводить время вместе. Нужно лишь удобно распределить спальни с учётом санузлов и балкона. Если цель — только доход от аренды, я бы выбирала после сравнения конкретных квартир и расчёта доплаты, а не по площади самой по себе.
Кристина Щапова
Ваш персональный агент в Паттайе
Подберём квартиру под вашу цель
Рассматриваете The Secret Garden для аренды или дальнейшей продажи? Напишите мне — разберём, за какую квартиру имеет смысл доплатить именно вам. Если планируете приезжать сами, учтём и ваши привычки, чтобы квартира подходила не только по цифрам.